400-809-3066 EN

行业动态

企业选址需要关注的几个问题
发布日期: 2021-09-10 16:37 访问量:

 

产业地产第一条铁律——地段为王

 

企业发展,最重要的是人才。但是,无论是管理者还是基层员工,都希望「活少钱多离家近」。

 

活少和钱多,是企业与员工间的正和博弈(当然也可能是零和、甚至负和博弈),与各公司的经营管理模式挂钩,无法一概而论。唯有「离家近」是企业可以通过选址来实现的,同时,「好地段」也是企业留住人才和招引人才的前提。

 

地段为王这件事儿,做园区招商的朋友应该最有感触。市中心黄金地段,只要价格合理,园区都不愁租。这里的企业员工,吃饭有美食一条街,上下班有地铁,隔壁就是住宅小区,超市、娱乐、医疗一应俱全,员工没有后顾之忧,全身心投入到工作上。

 

反之,许多郊区大盘,房子建的漂亮,租金也比市区低,但交通着实是硬伤。到市中心只有一条主路,每天上班要地铁+公交+小红小蓝组合通勤,出差到车站要提前两小时出发。企业HR招聘,第一句话不是打招呼问好,而是「我们公司在XXX,这个工作地点能接受吗?」,企业员工每天怨声载道,离职率高居不下。

 

诚然,郊区大盘有更好的优惠政策,尤其是政府园区,免租都屡见不鲜,但换个思路一想。。。

 

哪儿都好的园区,它会免租吗?

 

 

选址要考虑产业的协同性

 

选址,选择的除了企业办公地,还有人脉圈层。

 

虽然选办公楼没有选厂房那么复杂(选厂房还要考虑原材料、仓储、物流等因素),但产业协同仍然是企业需要着重关注的点。

 

如果整栋楼的大部分企业都在同一个行业,这样有几个好处,首先,你接触的圈层都是行业内的企业、专家和产业平台,更容易找到相关配套并纳入自己的供应链,节约经营成本;二是同行之间互相碰撞,可能产生新的商业机会;三是地理位置的接近使企业更容易把邻居发展成客户,或者把邻居当作自己的媒介渠道,再发展外部客户。

 

不过,一般的写字楼普遍以地产思维经营,入驻企业来自各行各业,质量也参差不齐;而产业集聚度更高、平台支撑作用更强,同时有政府产业政策加持的专业化科技园区可能是更好的选择。

 

 

好物业是企业正常经营的保障

 

企业选址的时候,除了看地段、质量、面积、公摊、价格等「显性指标」,还要看为企业服务的物业管理水平如何。因为,空间再好、绿化再美,总要有人去维护。

 

园区物业管理涉及水电、空调、网络、卫生、电梯、安保、停车、绿化等许多事宜,需要极为专业的管理能力与规范的物业管理体系才能驾驭,一个好的物业能让企业心无旁骛,全身心投入到企业的经营发展上;而差的物业今天停水、明天停电、后天断网。。。把企业的精力全都耗在维修与扯皮上。

 

话说回来,判断一个物业好不好,必须到园区亲身体验。以陌生人的身份到访园区,一看入园是畅通无阻、还是需要登记、还是必须打电话叫人来接才行?二看园区绿化是否整洁,好的物业公司会注重绿化保养,修剪整齐、垃圾清扫及时、定时清洁水景水质;三看卫生间是否整洁、有无异味、设施是否齐全,有无配备热水、纸巾。

 

商业配套是企业发展的保障

 

在园区办公,有人期待四季变换的美景,有人向往忙里偷闲的小资生活,有人留恋充满人间烟火的特色美食,有人追求健康饮食、规律运动。。。唯独无人向往荒郊野外。

 

对企业有帮助的商业配套包括图书吧、咖啡厅、文印店、食堂、便利店、快递站、高端餐饮、高端酒店、健身中心、健康服务、美容机构等等。一个拥有高品质工作生活配套设施的园区 / 写字楼,能极大提升企业员工的幸福感。

 

较好的楼宇(装修)品质

 

众所周知,一幢高大上的写字楼,可为企业软实力增色不少。

 

说起高端写字楼,业内有两种评定方式,一是甲级写字楼,二是5A写字楼。其中对于甲级写字楼,行业并没有固定的评定标准;况且没人会愿意被叫做乙级、丙级写字楼,所以哪怕写字楼档次低点,也不会拿到明面上来说,所以「甲写」这种说法并没有什么含金量;而5A写字楼更侧重于高智能化的配置,是看得见、摸得着,有一定行业标准的,显然更具参考价值。

 

当然话说回来,产品的重要性没有地段来的重要,高端楼宇虽好,但价格也是非常高昂,具体怎么选还是要根据预算来定。

 

另外一点是房源本身的装修,一般来说,企业如果不急于马上入驻,还是建议企业自己投入装修,虽然耗费一定的精力,但空间是企业专属设计,将来使用肯定更「舒心」,而且,自己装修也能省掉一定的成本;如果是精装房源,建议选择开发商高标准交付、或是客户退出后开发商二次装修的,这样的房源虽然个性化程度不高,但用起来也是比较实际;还有一种情况是使用之前客户的遗留装修,这种装修初期看可能是价值(比前两种省钱),但在使用过程中,容易出现风格过时、设施老化、面积分割需求不匹配等情况,很多遗留装修最终都沦为了企业的负担,并不建议选择。

 

与大企业做邻居

 

大企业也有供应链,也要与大量上下游企业合作。

 

企业选址,可以考虑把公司选在行业龙头的周边,若能直接入驻大企业自建的园区更佳。之前大家虽然在一个城市,但彼此没有联系,自然发生不了什么联系;但是,通过企业选址,使自己与大企业同处一个屋檐下,共走一扇大门、共用一个停车场、共吃一个食堂,与之产生的交集自然会多起来。

 

为企业扩张留有余地

 

古人有言「近搬穷三天,远搬穷三年」,搬家次数越多、损失越大。

 

中小企业扩张的速度很快,如果每次团队扩张都要重新选址,一是选址、搬迁、装修、购买家具的过程需要耗费大量精力、财力;二是场地搬迁距离过远,可能导致部分员工离职;三是企业到了一个新环境,原有因区位临近积累的客户可能会有流失。

 

企业在选址时,绝不能只考虑当下,而是要为企业未来3-5年的扩张做好打算,企业搬迁即便不能在同一个园区,也一定要在离原址不远的区位。「今天暂时先选这里,团队扩张以后再换」,这种做法并不可取。

 

 

特定行业需要考虑平台的价值

 

实事求是的说,对大多数企业,平台服务的性价比并不高。但涉及特定的行业,园区平台却能起到极为关键的作用。

 

比如,在医药行业,新药申请NDA申报一直是个痛点,由于大部分新药申请材料多、且有许多不规范,申请周期经常被拉长,正常流程下,新药要一年到一年半的时间才能完成申报,而有药物申报平台(绿色通道)的园区则可以将这个周期大幅缩短,这就是平台的价值;与之相似的还有物流行业,由于B端物流互联网化的滞后,一些中小企业便需要依附园区的支付系统才能完成线上交易。

 

尊重风水

 

最后再来谈谈风水。

 

在中国传统文化里,一个好的办公室风水,可能会对工作和事业有着至关重要的决定性。而几乎所有的大佬都相信风水,越是生意做的比较大的,老板越是相信风水。

 

在某种程度上,风水是一种琢磨不透、看不见的玄学。但就是这种无形的力量,在相对科学的理论上却能帮助企业老板缓解内心的惶恐和对未知力量的不安。

 

 

 

Copyright © 上海万石企业发展集团有限公司 备案号:沪ICP备18026309号-1 网站地图